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mutuato74
Utente
6 Messaggi |
 Inserito il - 29/07/2010 : 16:51:25
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Ciao ragazzi,
sono nuovo e ho urgente e disperato bisogno di informazioni sui mutui (ovviamente!).
Prima di passare alle domande, mi sento in obbligo di complimentarmi con tutto il forum per la competenza e la disponibilità di tutti gli utenti. Ho letto infatti tante discussioni e ho trovato molti spunti interessanti. La lettura delle discussioni già esistenti non è stata però sufficiente per capire a fondo cosa mi convenga decidere, quindi... veniamo a noi!
Ho intenzione di sottoscrivere un mutuo per 150.000 euro. Potrei fare un accollo di mutuo con Intesa San Paolo, perché colui che mi vende la casa ha a sua volta un mutuo lì. La proposta su cui sto ragionando è il “Domus Block” a 25 anni, il cui CAP è fissato a 5,60 e lo spread a 2,00.
Contemporaneamente, però, mi hanno parlato molto bene del “Salva rata Fineco”, per il quale andrei necessariamente a sostenere i vari costi di perizia, istruttoria, assicurazione, ecc. che con l’accollo non avrei, ma che "sembrerebbe" avere condizioni migliori (spread 1,30).
Dico “sembrerebbe” perché non ci ho capito granché. L’unica cosa a me chiara è che si tratta di due tipologie di mutuo simili, ma al contempo profondamente diverse per filosofia e per modalità di gestione delle questioni legate a rate e CAP.
Cosa mi sapete dire? So di non potere pretendere una risposta inequivocabile su quale dei due mi convenga, ma mi accontenterei almeno di un semplice elenco di pro e contro sull’uno e sull’altro.
Grazie anticipatamente a chi avrà la bontà e la cortesia di rispondermi. Purtroppo mi trovo costretto a ribadire che ho tempi davvero strettissimi.
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Mutu-abile
Utente Expert
812 Messaggi |
Inserito il - 29/07/2010 : 17:09:20
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Ciao, benvenuto!
Prima di darti un parere, urge una domanda. Mai sentito parlare di "Salva Rata" Fineco.
Siccome la Fineco (per me ottima banca online, ho il conto lì dal 2002) è del gruppo Unicredit, intendi forse parlare del Salva Rata Unicredit?
Per tale mutuo esistono diverse discussioni, credo molto esaustive, ad alcune ho partecipato attivamente.
Se non le hai lette, è molto importante che tu lo faccia, solo così ti sarà chiaro il meccanismo e il particolare PDA del Salva Rata.
Ci son anche discussioni sull'altro mutuo.
Affermare che sono simili mi sembra eccessivo: Intesa è un mutuo CAP, il Salva Rata, almeno Unicredit, no!
Sono due diverse tipologie di mutuo.
Tu hai detto di aver letto abbastanza, ma ti assicuro che io che ho letto attentamente le varie discussioni sul Salva Rata, ho capito come funziona, mentre tu come me, quando me lo presentarono in banca, non hai ancora capito granchè.
Darti un parere è anche reso difficile perchè non spieghi che esigenze personali hai.
Ognuno di quei due mutui, come tutti, ha vantaggi e svantaggi, dipende da quello di cui tu hai bisogno maggiormente.
Spero di esserti stata utile!
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Mutu-abile |
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mutuato74
Utente
6 Messaggi |
Inserito il - 29/07/2010 : 18:30:01
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Da quel che ho capito, il "Salva rata Unicredit" determina le condizioni generali, mentre il "Salva rata Fineco" ne è una "costola", nel senso che ne eredita determinate condizioni e ne propone di nuove.
Per quanto riguarda il funzionamento di questo mutuo, nell'ipotesi di durata=20 anni, io l'ho capita così:
1. Si fissa un tasso di partenza (Euribor 365/3 mesi + spread = 0.91% + 1.30% = 2.21%), col quale si determina la rata iniziale.
2. Si fissa anche una rata massima che non potrà mai essere superata per tutta la durata del mutuo.
3. Le varie rate aumenteranno in maniera prefissata per quanto riguarda la quota capitale (quanto al mese?) e varieranno in maniera dipendente dal tasso per quanto riguarda la quota interessi.
4. Se, a un certo punto, con il crescere dei tassi si raggiunge la rata massima, si comincia ad accumulare del debito.
5. Questo debito viene restituito in corso d'opera continuando a pagare la rata massima anche se la rata scende nuovamente sotto la rata massima e/o viene restituito dopo la scadenza del mutuo per un massimo di ulteriori 60 rate.
Tutto corretto?
Per ciò che concerne il "Domus Block", nell'ipotesi di durata=25 anni, mi pare che vada così:
1. Si fissa un tasso di partenza (Euribor 360/1 mese + spread = 0.64% + 2.00% = 2.64%), col quale si determina la rata iniziale.
2. Si fissa anche un tasso massimo (5.60%) che non potrà mai essere superato per tutta la durata del mutuo.
Tutto corretto? Mi confermate che la quota capitale è prefissata e non ricalcolata?
Per quanto detto, le rate iniziali premiano il "Salva rata" e le rate finali premiano il "Domus Block", ma complessivamente chi è messo meglio? La mia sensazione è che il "Salva rata" possa rivelarsi più conveniente, ma non so se in tal senso ho elementi sufficienti.
Ho detto di avere letto abbastanza, ma non è un campo a me congeniale, quindi ho scelto di aprire una nuova discussione espondendo il problema specifico. Mi vanno bene risposte dirette o anche dei link alle discussioni più adatte e interessanti per rispondere ai miei interrogativi. |
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nickraider
Utente Senior
221 Messaggi |
Inserito il - 30/07/2010 : 08:00:47
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| mutuato74 ha scritto:
Per quanto riguarda il funzionamento di questo mutuo, nell'ipotesi di durata=20 anni, io l'ho capita così:
1. Si fissa un tasso di partenza (Euribor 365/3 mesi + spread = 0.91% + 1.30% = 2.21%), col quale si determina la rata iniziale.
2. Si fissa anche una rata massima che non potrà mai essere superata per tutta la durata del mutuo.
3. Le varie rate aumenteranno in maniera prefissata per quanto riguarda la quota capitale (quanto al mese?) e varieranno in maniera dipendente dal tasso per quanto riguarda la quota interessi.
4. Se, a un certo punto, con il crescere dei tassi si raggiunge la rata massima, si comincia ad accumulare del debito.
5. Questo debito viene restituito in corso d'opera continuando a pagare la rata massima anche se la rata scende nuovamente sotto la rata massima e/o viene restituito dopo la scadenza del mutuo per un massimo di ulteriori 60 rate.
Tutto corretto?
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Sì, praticamente sono le stesse condizione del salvarata Unicredit.
Non ho capito bene cosa intendi al punto 5 con "viene restituito in corso d'opera"...nel caso del salvarata Unicredit l'eccedenza viene messa in un conto infruttifero che può anche calare se la rata ridiscende sotto il cap e che deve essere saldato entro 5 anni dalla scadenza del mutuo.
| Per ciò che concerne il "Domus Block", nell'ipotesi di durata=25 anni, mi pare che vada così:
1. Si fissa un tasso di partenza (Euribor 360/1 mese + spread = 0.64% + 2.00% = 2.64%), col quale si determina la rata iniziale.
2. Si fissa anche un tasso massimo (5.60%) che non potrà mai essere superato per tutta la durata del mutuo.
Tutto corretto? Mi confermate che la quota capitale è prefissata e non ricalcolata? |
Ti confermo che la quota capitale è prefissata.
Io personalmente se dovessi sceglieri tra questi 2 mutui andrei sul salvarata, che però è un mutuo da tenere costantemente sotto controllo.
Se non l'hai fatto prova a dare un occhiata a questo post dove si parla del salvarata unicredit:
http://www.migliormutuo.it/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6945
ciao |
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mutuato74
Utente
6 Messaggi |
Inserito il - 30/07/2010 : 09:50:16
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Grazie per le risposte e per le precisazioni.
Con "viene restituito in corso d'opera continuando a pagare la rata massima anche se la rata scende nuovamente sotto la rata massima" intendevo proprio ciò che hai scritto tu.
Si tratta di un mutuo a rate crescenti, questo mi è chiaro. Ma quanto e come crescono le rate? E' corretto dire che la quota interessi varia col tasso e la quota capitale cresce in modo prefissato? Se sì, in che modo prefissato cresce la quota capitale? Come se fosse un mutuo a tasso fisso pari al 5.5%? In generale, si può affermare che si parte da una rata iniziale minima e bassissima e, ipotizzando tassi costanti per l'intera durata, si chiude con un'ultima rata pari alla rata massima?
In merito al "Domus Block", la rata massima alla quale si può arrivare è quella del primo mese nell'ipotesi che il tasso schizzi subito al CAP? Questo è un altro punto che non ho capito, perchè ho letto da qualche parte che potrebbe anche non essere così.
Perdonatemi per le millemila domande e abbiate per favore pazienza e comprensione per uno che da un giorno all'altro si è ritrovato immerso in un mondo nuovo e del tutto sconosciuto... |
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mutuato74
Utente
6 Messaggi |
Inserito il - 30/07/2010 : 12:30:30
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Scusatemi se mi mostro insistente nel porre determinati interrogativi, ma avere al più presto qualche riscontro mi sarebbe davvero molto utile...
Qualcuno può rispondere alle domande poste nel mio precedente messaggio? Per comodità riordino qui e aggiungo un paio di nuovi dubbi:
1. Nel "Salva rata", la quota capitale cresce in modo prefissato come se fosse un mutuo a tasso fisso pari al 5.5%?
2. Nel "Domus Block", la quota capitale cresce in modo prefissato come se fosse un mutuo a tasso fisso pari al 2.5%?
3. Se sono veri 1 e 2, allora è corretto dire che col "Domus Block" si restituisce inizialmente più capitale?
4. Nel "Salva rata", ipotizzando per assurdo tassi costanti per l'intera durata del mutuo, l'ultima rata sarà pari alla rata massima prefissata?
5. Nel "Domus Block", la rata massima alla quale si può arrivare è quella del primo mese nell'ipotesi che il tasso schizzi subito al CAP?
Grazie ancora e, vi prego, illuminatemi meglio che potete... |
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nickraider
Utente Senior
221 Messaggi |
Inserito il - 30/07/2010 : 12:43:01
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| mutuato74 ha scritto:
Grazie per le risposte e per le precisazioni.
Con "viene restituito in corso d'opera continuando a pagare la rata massima anche se la rata scende nuovamente sotto la rata massima" intendevo proprio ciò che hai scritto tu.
Si tratta di un mutuo a rate crescenti, questo mi è chiaro. Ma quanto e come crescono le rate? E' corretto dire che la quota interessi varia col tasso e la quota capitale cresce in modo prefissato? Se sì, in che modo prefissato cresce la quota capitale? Come se fosse un mutuo a tasso fisso pari al 5.5%? In generale, si può affermare che si parte da una rata iniziale minima e bassissima e, ipotizzando tassi costanti per l'intera durata, si chiude con un'ultima rata pari alla rata massima?
In merito al "Domus Block", la rata massima alla quale si può arrivare è quella del primo mese nell'ipotesi che il tasso schizzi subito al CAP? Questo è un altro punto che non ho capito, perchè ho letto da qualche parte che potrebbe anche non essere così.
Perdonatemi per le millemila domande e abbiate per favore pazienza e comprensione per uno che da un giorno all'altro si è ritrovato immerso in un mondo nuovo e del tutto sconosciuto...
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Entrambe le domande hanno le risposte simili, in quanto sia il salvarata che il domus block sono mutui con quote capitale prefissate, in pratica alla stipula del mutuo viene calcolato il pda (piano di ammortamento) in cui ogni rata è comprensiva di una quota capitale e di una quota interessi. Le quote capitali che ti vengono calcolate in quel momento rimarrano fisse per sempre, le quote interessi invece verranno ricalcolate ogni volta, in base alle variazioni dei tassi. La differenza tra i 2 mutui è il tasso su cui viene calcolato il pda e quindi le relative quote capitale, nel caso del Salvarata verrà usato il tasso del 5,5% nel caso del domus block il tasso del momento (eur1m + spread oppure un fisso 2,5% non ricordo di preciso). Più il tasso di ingresso è alto più le quote capitali saranno basse questo determina quindi la rata che andrai a pagare con il salvarata più bassa rispetto a quella con il domus block.
Ti allego 2 file di excel che ho reperito nel forum per simulare la cosa vedrai che provando dovresti chiarirti le idee:
SALVARATA (grazie al file di Tanduri)
Nella parte in alto metti solo la tua somma erogata e la tua durata non modificare altro...nel corpo del file puoi cambiare la colonna euribor (dove c'è lo 0,44 in rosso per capirci) per simulare un aumento dei tassi e verificare il discorso delle quote capitali con relativa variazione della rata.
http://www.migliormutuo.it/Public/data/freeybor/201061093735_Salvarata.cap.rar
DOMUS BLOCK
Qui invece puoi cambiare tutti i dati in testata
http://www.migliormutuo.it/public/Data/chirisi/20091017183728_variabile.quote.cap.fisse.zip
ciao |
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nickraider
Utente Senior
221 Messaggi |
Inserito il - 30/07/2010 : 12:49:59
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| mutuato74 ha scritto:
Scusatemi se mi mostro insistente nel porre determinati interrogativi, ma avere al più presto qualche riscontro mi sarebbe davvero molto utile...
Qualcuno può rispondere alle domande poste nel mio precedente messaggio? Per comodità riordino qui e aggiungo un paio di nuovi dubbi:
1. Nel "Salva rata", la quota capitale cresce in modo prefissato come se fosse un mutuo a tasso fisso pari al 5.5%?
2. Nel "Domus Block", la quota capitale cresce in modo prefissato come se fosse un mutuo a tasso fisso pari al 2.5%?
3. Se sono veri 1 e 2, allora è corretto dire che col "Domus Block" si restituisce inizialmente più capitale?
4. Nel "Salva rata", ipotizzando per assurdo tassi costanti per l'intera durata del mutuo, l'ultima rata sarà pari alla rata massima prefissata?
5. Nel "Domus Block", la rata massima alla quale si può arrivare è quella del primo mese nell'ipotesi che il tasso schizzi subito al CAP?
Grazie ancora e, vi prego, illuminatemi meglio che potete...
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La risposta è esatto per tutte e 5 le domande.
ciao |
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mutuato74
Utente
6 Messaggi |
Inserito il - 30/07/2010 : 13:00:56
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Grazie mille!
Sei stato davvero preziosissimo...
Avevo già esaminato e utilizzato quei due files, ma con molta meno "consapevolezza" di come posso fare adesso grazie ai tuoi chiarimenti.
Voglio ragionarci su ancora un po', ma mi sto convincendo che farò il "Domus Block": mi rendo conto che in teoria, se i tassi non schizzeranno mai troppo in alto, mi porterebbe a pagare complessivamente più interessi ma, a fronte di questo, devo considerare la certezza che non avrei costi fissi iniziali perchè sarebbe un accollo, mentre col "Salva rata" sarebbe un acquisto (con perizia, istruttoria, assicurazione e atto di mutuo!). |
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mutuato74
Utente
6 Messaggi |
Inserito il - 30/07/2010 : 17:20:50
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Che meraviglia! Sono stato in banca Intesa per discutere del Domus Block e mi sono scontrato in sequenza con 3-signorine-3 che non capivano nulla e, arrampicandosi sugli specchi, mi davano informazioni allucinanti circa la modalità di calcolo delle quote capitali: "... c'è tutta una formula da impostare..." (), "... non si può mai sapere con esattezza a quanto ammonteranno le quote capitali perchè ogni mese si fa un ricalcolo in base ai tassi..." (), "... con i mutui a tasso variabile non si può mai avere un piano di ammortamento chiaro e sicuro..." (). Insomma, praticamente ho dovuto io (io! Che fino a ieri non conoscevo la parola "mutuo"!) spiegare loro come funzionava e, per fortuna, alla fine si sono arrese e hanno ammesso che avevo ragione. Ed è tutto merito di questo forum, devo ammetterlo con estrema gratitudine e riconoscenza.
E' proprio vero che in banca si trovano persone che non hanno la minima idea di cosa stanno vendendo. L'avevo già letto in quelche discussione qui nel forum, ma toccarlo personalmente con mano fa tutto un altro effetto...
Nonostante tutto, sono sempre più convinto che finirò col fare il mutuo da loro. Per fortuna i conti su quote e rate vengono fatti dalle macchine e non dalle persone... |
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"Domus Block Intesa" Vs. "Salva rata Fineco"
