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Tanduri
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 Inserito il - 29/09/2011 : 11:03:04
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gutenTag!
a mio avviso per comprendere i presupposti dei prodotti BHW la premessa sembra scontata ma vale la pena farla..
BHW in terra di Germania dicono di erogare mutui a più non posso; nel loro sito affermano che detengono l’80% dei mutui erogati che probabilmente è vero, ma...
il fatto è che lì parliamo di mutui concessi con l’utilizzo della formula del “Contratto di Risparmio Edilizio” dove il cittadino germanico impiegato risparmiatore apre un conto risparmio con BHW nel quale versa di sua spontanea volontà i suoi risparmi nella maniera che reputa opportuno ed in cambio riceve contrattualmente il diritto di stipulare un mutuo fisso vantaggioso al momento che si avrà raggiunto una certa somma di accantonamento prestabilita contrattualmente.
Suddetto nutuo fisso, sia per durata che per tasso è predeterminato alla stipula del contratto di risparmio.
Ecco il vantaggio di questi mutui di Germania: il cliente versa liberamente e senza vincoli su un conto della banca i suoi risparmi, acquisisce il diritto di un ottimo mutuo a tasso fisso quando avrà raggiunto una certa somma minima accumulata (oltretutto renumerata al 1% lordo annuo). Se poi non vuole più il mutuo, si ribecca i sui soldi senza penali ma addirittura con interessi leggermente maggiorati.
Naturalmente questa formula suppone che il cliente non abbia immediata necessità di un mutuo ma che si è una formica che accumula per una futura ammissibile necessità di comprare casa.
Questa formula generalmente non è quella utilizzata in Italia.
Ve l'hanno mai proposta?...conoscete qualcuno?
Non mi chiedete perchè ma è palese che il cittadino Italiano non si rivela risparmiatore o perlomeno non si comporta come il germanico; quando si rivolge a BHW è per avere un mutuo subito!
..allora BHW gli propone un finanziamento per la somma che serve per pagare casa dove però, oltre agli interessi, si ha l'obbligo di versare mensilmente delle “quote risparmio” che vanno ad accumularsi nel conto e che, ad una certa data, danno diritto al mutuo fisso.
Ho parlato volutamente di finanziamento perchè di questo effettivamente si tratta; quello che per la prima parte loro chiamano “mutuo immediato”.
possiamo anche chiamarlo prefinanziamento visto che l’ammortamento del capitale avviene solo col vero e proprio mutuo a tasso fisso della seconda parte(“mutuo di assegnazione”).
Naturalmente loro ti parlano di mutuo e basta, ci mancherebbe; un pezzo di mutuo a tasso che scegli tu ed un pezzo al fisso prestabilito...è il "modo" di vendere.
Ecco che BHW italian style è tutto da sviscerare nei pregi e difetti.
Rispetto al germanico privo di finanziamento o mutuo immediato come lo chiamano è ovviamente meno conveniente di quello che potrebbe apparire.
in realtà il fisso offerto e fissato anni e anni prima al 3,75% è un ottimo fisso ma è abbastanza “stroncato” a monte dal finanziamento che si è obbbligati a fare per acquisirlo.
Non credo che la formula "italian style" sia tanto perseguita in Germania e credo che il cliente italiano istintivamente non sbagli a non lasciarsi convincere dal fantomatico e pubblicizzato successo BHW germanico; oltretutto non dicono certo che si riferiscono a mutui di risparmio edilizio.
Insomma, con tutto il rispetto...
che i crucchi di BHW non ce la vengano ad intortare a noi italiani!
Andiamo adesso ai fatti analizzando stralci di documentazione BHW..
CONTRATTO DI MUTUO (punti salienti):
“Premesso che BHW e la parte mutuataria hanno concluso un Contratto di Risparmio Edilizio n. XXXX la parte mutuataria si è obbligata a versare quote mensili di risparmio edilizio(1), con facoltà di accedere, ad avvenuta assegnazione della somma risparmiata, ad un mutuo fondiario ad interessi fissi nominali(2)per un importo pari alla differenza tra la somma di risparmio edilizio sottoscritta e l’importo risparmiato sino all’assegnazione(3). La parte mutuataria ha richiesto alla BHW un mutuo(4) offrendo in garanzia una ipoteca sui beni immobili di proprietà della parte mutuataria stessa.
BHW concede a titolo di mutuo alla parte mutuataria, la somma di EUR 100.000 all’interesse determinato come di seguito: Dal giorno dell'erogazione del mutuo (prima fase), definita in data XX/XX/2011 e sino al XX/XX/2026, la parte mutuataria é obbligata a corrispondere interessi al tasso nominale annuo pari a euribor 3 mesi + spread 1,20% sull'importo della somma mutuata. Sino all’assegnazione del Contratto di Risparmio Edilizio il mutuatario non è tenuto a corrispondere quote di ammortamento del mutuo(5). Sarà invece tenuto ad effettuare regolarmente i versamenti previsti dal Contratto di Risparmio Edilizio(6). L'ammortamento del mutuo immediato avviene al momento dell'assegnazione del Contratto di Risparmio Edilizio attraverso la somma risparmiata e il mutuo edilizio. La parte mutuataria accetta sin d’ora irrevocabilmente l#146;assegnazione del Contratto di Risparmio Edilizio. Gli interessi vengono computati per l’importo corrisposto dal giorno dell’erogazione sino alla fine del mese solare, e poi mensilmente, e vengono addebitati sul conto mutuo. Gli interessi vengono conteggiati con riferimento alla situazione del capitale alla fine del mese solare precedente. A partire dal mese solare successivo all’erogazione, gli interessi sul mutuo e sugli esborsi effettuati dalla BHW in dipendenza ed in occasione del Contratto di Mutuo devono essere pagati anticipatamente entro la fine del mese precedente.
A seguito dell’assegnazione del Contratto di Risparmio Edilizio, dal giorno dell’assegnazione (seconda fase), la parte mutuataria è obbligata a corrispondere sull’importo residuo del mutuo interessi nella misura fissa del 3,75% (trevirgolasettantacinque%) (ISC 4,51%). A seguito dell’avvenuta assegnazione dell’importo risparmiato dalla parte mutuataria sulla base del Contratto di Risparmio Edilizio, l’ammortamento dell’importo residuo del mutuo avverrà in rate mensili posticipate. L’assegnazione del Contratto di Risparmio Edilizio avverrà presumibilmente(7) in data XX/XX/2026. L’indicazione di tale data si basa su una prognosi che non vincola in nessun modo BHW, e dalla quale non può essere fatta derivare alcuna pretesa.
La durata del mutuo è di circa 28 anni. Tale durata inizia a decorrere dal momento in cui viene erogata la somma mutuata. Il periodo intercorrente tra la data in cui è avvenuta la sottoscrizione del contratto di mutuo ed il primo giorno del mese successivo a quello in cui viene erogata la somma mutuata, non rileva ai fini del calcolo della durata del mutuo.
La parte mutuataria è obbligata a sostenere i seguenti costi:
- EUR 425,00 a titolo di spese di istruttoria pratica da detrarsi dall’ importo da erogare,
- EUR pari a 1% dell’importo erogato a titolo di commissione una tantum per la stipulazione del Contratto di Risparmio Edilizio da detrarsi dall’importo da erogare,
- EUR quale premio polizza incendio e scoppio XXXX Assicurazioni S.p.A. da detrarre dall'importo da erogare,
- Imposta sostitutiva ai sensi del D.P.R. n. 601/73 art. 15 e 18 nonché successive modifiche ed integrazione da detrarsi dall'importo da erogare. BHW, quale sostituto d'imposta, si impegna a versare l'imposta sostitutiva all'Ufficio Finanziario competente.
disposizioni concernenti l'imposta di registro di cui al DPR 26 aprile 1986, n. 131 e successivi aggiornamenti e modifiche...”
I vocaboli utilizzati...
quote mensili di risparmio edilizio(1): è quella somma fissa, calcolata con una formula che tiene conto di durata richiesta ed importo che il cliente versa mensilmente nel conto risparmio edilizio. Dopo i 15 anni di versamenti, tale accumulo(renumerato al 1% lordo), verrà a determinare un certo montante che, al termine dei 15 anni, verrà stornato dai 100.000 prestati inizialmente al momento dell’erogazione del mutuo fisso vero e proprio denominato “mutuo di assegnazione#148;. Suddetta differenza (mutuo immediato – montante accumulato) determina il capitale mutuato per la seconda parte di mutuo. La formula che determina il “quanto” sia l’importo delle “quote mensili” minime obbligatorie, noi del forum e neanche molti mediatori BHW...la conoscono.
NB: contrariamente a quanto verrebbe da pensare l’entità della “quota mensile” non è quella stessa di una quota capitale di un ammortamento francese, nel senso che..
Se nel nostro esempio abbiamo da mutuare 100.000€ con il prodotto “variant plus”(variabile15AA+fisso13AA) per 28AA al tasso attuale di partenza offerto di 2,75%, la “quota mensile” non è 197€ che esce fuori come prima quota capitale mettendo nella calcolatrice 100.000/2,75/28AA e neanche l’ultima..
Neanche 100.000/3,70/28AA ci tira fuori la “quota mensile” minima da versare..
Insomma la “quota di risparmio mensile” è una quota parte della rata che BHW stabilisce secondo un calcolo che persegue l’obiettivo di far presentare il cliente con un certo montante accumulato ben preciso al momento dell’assegnazione del mutuo vero e proprio(“mutuo di assegnazione”).
mutuo fondiario ad interessi fissi nominali(2): è il denominato “mutuo di assegnazione” che nell’esempio è il fisso 3,75% della seconda parte. E’ un fisso vero e proprio con ammortamento mensile del capitale concepito con una calcolatrice mettendo (mutuo immediato – montante accumulato)/3,75/15AA; francese a quote capitale crescenti.
assegnazione(3): è il momento temporale in cui termina l’accumulo di quote mensili nel conto risparmio edilizio e viene erogato il mutuo di assegnazione.
un mutuo(4): si riferisce al “mutuo immediato” iniziale.
Sino all’assegnazione del Contratto di Risparmio Edilizio il mutuatario non è tenuto a corrispondere quote di ammortamento del mutuo(5): significa quello che abbiamo sopra detto; il mutuo immediato versa quote di risparmio nel conto che non vanno ad abbattere capitale ma vengono versate nel conto di risparmio. Di conseguenza, la rata mensile che il cliente corrisponde è composta da...“quota di risparmio” + interessi calcolati ogni mese su...100.000€.
effettuare regolarmente i versamenti previsti dal Contratto di Risparmio Edilizio(6): sono le quote di risparmio minime obbligatorie.
presumibilmente(7): è un vocabolo allarmante in un contratto di mutuo ma io lo interpreto come che la “data di assegnazione” è una data che può variare in anticipo per effetto di eventuali “apporti volontari” di denaro da versare nel conto di risparmio(oltre quelli minimi obbligatori definiti come “quote di risparmio”), si ha la riduzione di durata del mutuo immediato. Se ad esempio la quota risparmio è stabilità essere 200#128;, versando 1.000€ sul conto risparmio si ha la riduzione di 5 mensilità la durata stessa del mutuo immediato stabilita nel contratto; logicamente tantomeno corrispondo 5 quote interessi. Non credo quindi sia contemplata nessuna possibilità di “ritardo” dell’assegnazione ma solo di anticipo.
FOGLIO INFORMATIVO (la parte esplicativa del prodotto):
"Presupposto per la stipulazione dei mutui BHW (mutuo di assegnazione) è la sottoscrizione di un CONTRATTO DI RISPARMIO EDILIZIO e di un MUTUO IMMEDIATO (prefinanziamento).
Il Risparmio Edilizio è un piano di risparmio finalizzato, nel tempo, all' ottenimento di un mutuo a tasso basso e fisso, chiamato mutuo da assegnazione. Al fine di poter disporre immediatamente delle somme necessarie per l' acquisto (ristrutturazione/costruzione) della casa, viene prefinanziata la fase di risparmio attraverso un secondo prodotto, chiamato mutuo immediato.
Condizione necessaria per l'ottenimento di un mutuo immediato che è sempre fisso al 3.75% oggigiorno offerto è la sottoscrizione di un contratto di Risparmio Edilizio per un valore nominale sottoscritto pari all'importo finanziato.
Per la durata del prefinanziamento il consumatore paga alla BHW Bausparkasse AG solo quote di interessi mensili sull'importo mutuato
accumulando contemporaneamente sul proprio conto di Risparmio Edilizio “quote mensili” fino alla maturazione del diritto al mutuo da assegnazione.
Il “mutuo immediato” è quindi un finanziamento senza ammortamento.
In sostituzione dell’ammortamento il cliente effettua per tutta la durata del prefinanziamento i versamenti di quote mensili invariabili sul conto di Risparmio
Edilizio. Il conto di Risparmio Edilizio è vincolato in favore della BHW Bausparkasse AG e serve per l’estinzione del mutuo immediato.
È consentita l'estinzione anticipata, parziale o totale, contro congruo versamento..."
Analizziamo adesso dei preventivi reali BHW da discutere con voi..
1) Mutuo “Variant Plus” - 100.000€/28AA
mutuo immediato x 15AA : eur3M + 1,20% (2,75%)
mutuo di assegnazione x 13AA : fisso TAN 3,75%
2) Mutuo “MIXX ”- 100.000€/28AA
mutuo immediato x 15AA : fisso 3,70% primi 5AA
ulteriore periodo 5 o 10AA fisso con TAN Irs5o10AA + 1,98%
ulteriori eventuali 5AA residui Irs5AA + 1,98%
mutuo di assegnazione x 13AA : fisso TAN 3,75%
3) Mutuo “Variant Plus” - 275.000€/28AA
mutuo immediato x 15AA : eur3M + 1,20% (2,75%)
mutuo di assegnazione x 13AA : fisso TAN 3,75%
4) Mutuo “MIXX” – 275.000€/28AA
Mutuo immediato x 15AA : fisso 3,40% primi 5AA
opzione al 5° anno di fisso per ulteriori 5 o 10 anni con TAN Irs5 o Irs10 + 1,98%
ulteriori eventuali 5 anni residui Irs5AA + 1,98%
mutuo di assegnazione x 13AA : fisso TAN 3,75%
preventivo (1):
quota risparmio = 160€...quota interessi = 229€...rata mensile = 389€
interessi corrisposti “mutuo immediato” = 41.200€*
montante accumulato sul conto di risparmio edilizio dopo 15AA = 28.800€ che renumerati al 1% lordo annuo, danno diritto all’assegnazione del mutuo a tasso fisso 70.500€/3,75/13AA con ammortamento classico francese con rata mensile di 570€ e interessi 18.700€.
totale interessi corrisposti in 28AA di mutuo immediato+mutuo di assegnazione=59.900€*
(*) attenzione: essendo il mutuo immediato indicizzato sull’eur3m, ovvero essendo un variabile...sono solo ipotetici.
preventivo (2):
quota risparmio = 160€...quota interessi = 308€...rata mensile = 468€
interessi corrisposti mutuo immediato = 55.400€*
montante accumulato sul conto risparmio dopo 15AA = 28.800€ che oltretutto renumerati al 1% lordo annuo, danno diritto all’assegnazione del mutuo a tasso fisso 70.500€/3,75/13AA con ammortamento classico francese con rata mensile di 570€ e interessi 18.700€.
totale interessi corrisposti in 28AA di mutuo immediato+mutuo di assegnazione=74.100*
(*) attenzione: essendo il mutuo immediato indicizzato per i soli primi 5 anni ad un TAN conosciuto del 3,70% ed i successivi 10 anni ad un TAN indicizzato ad un Irs indeterminato da preventivo, suddetti interessi sono solo ipotetici.
preventivo (3):
quota risparmio = 430€...quota interessi = 630€...rata mensile = 1.060€
interessi corrisposti “mutuo immediato” = 113.400€*
montante accumulato sul conto di risparmio edilizio dopo 15AA = 77.400€ che renumerati al 1% lordo annuo, danno diritto all’assegnazione del mutuo a tasso fisso 194.000€/3,75/13AA con ammortamento classico francese con rata mensile di 1.570€ e interessi 51.400€.
totale interessi corrisposti in 28AA di mutuo immediato+mutuo di assegnazione=164.800€*
(*) attenzione: essendo il mutuo immediato indicizzato sull’eur3m, ovvero essendo un variabile...sono solo ipotetici.
preventivo (4):
quota risparmio = 430€...quota interessi = 765€...rata mensile = 1.195€
interessi corrisposti mutuo immediato ammesso che sia per i 15AA con TAN 3,40% = 137.700€*
montante accumulato sul conto risparmio dopo 15AA = 77.400€ che oltretutto renumerati al 1% lordo annuo, danno diritto all’assegnazione del mutuo a tasso fisso 194.000€/3,75/13AA con ammortamento classico francese con rata mensile di 1.570€ e interessi 51.400€.
totale interessi corrisposti in 28AA di mutuo immediato+mutuo di assegnazione=189.100€*
(*) attenzione: gli interessi corrisposti col mutuo immediato sono ipotetici e sottostimati. Dopo i primi 5 anni, infatti, il TAN non sarà mai 3,40% ma indicizzato all’Irs che il cliente si ritroverà al momento dell’esercizio dell’opzione a cui bisognerà aggiungere uno spread 1,98%.
Conveniene o no????  
IL TAN "EFFETTIVO":
Tutti i prodotti BHW sono “incerti” come convenienza per la prima parte di mutuo immediato. Infatti i primi 15 anni degli esempi di preventivo, o abbiamo tutti i 15 anni a tasso variabile o abbiamo una sola prima parte di fisso ad un tasso stipulato e certo e il resto dei 15 anni abbiamo l’opzione di ritrovarci a chissà quale tasso indicizzato a chissà quale euribor.
Di conseguenza sarebbe opportuno poter “immaginare” un aumento del tasso variabile o il doversi “beccare” un Irs maggiore se si sceglie invece il fisso con opzione.
Andiamo a vedere ipotetici aumenti di tasso per i primi 15AA considerando dei tassi medi ipotetici presumibilmente maggiori di quelli di preventivo; l’unica certezza da considerare è il fisso del mutuo degli ultimi 13AA al tasso 3,75%.
importo 100.000€/28AA:
Se il fosse mediamente per 15 anni al 2,75...TAN effettivo = 3,65%
Se il fosse mediamente per 15 anni al 3,50...TAN effettivo = 4,25%
Se il fosse mediamente per 15 anni al 4,50...TAN effettivo = 5,00%
Se il fosse mediamente per 15 anni al 5,50...TAN effettivo = 5,75%
qualcuno vuole postare altri tipi di calcolo, considerazioni anche su altri importi e durate?
Fate le vostre considerazioni e vedete in quale "casistica" pensate di rientrare in base alla vostra "previsione" sui tassi futuri.
Confrontate i TAN effettivi BHW con le altre offerte di mutuo di altre banche e non l’inafidabile TAN di preventivo.
NB: non dico che il prodotto BHW non è conveniente, non lo dico..
dico solo che non è quello che sembra.
per come viene venduto e per come non viene compreso.
semplice.
tornando alle domande che avevo posto giorni fa a lodiba
rimangono irrisolte le sole domande (11) e (12).
le risposte a tutte le altre sono sparse quà e là in questo intervento.
voi ne avete altre?
avete correzioni da fare?
qualcuno ha altri preventivi da sviscerare?
spero che questa INFO soddisfi il palato dei potenziali clienti sottoscrittori di mutui BHW...
ciao...
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http://www.migliormutuo.it/fondo_solidarieta_migliormutuo.asp |
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freeybor
Utente Specialist
Regione: Friuli-Venezia Giulia
Prov.: Udine
5120 Messaggi |
Inserito il - 29/09/2011 : 12:04:59
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Grande Max!!
A quanto pare le nostre intuizioni erano esatte.
Però secondo me in alcuni casi potrebbe essere un mutuo interessante che sicuramente va gestito per poter essere "conveniente".
Non credo sia adatto a chi non vuole più interessarsi del mutuo una volta stipulato.
Ho una domanda da fare che si lega in qualche modo alla tua n° 11, qual'è la somma che devo raggiungere sul conto risparmio edilizio per aver diritto ad ottenere il mutuo? come viene calcolata?
Vista l'ora: Mahlzeit |
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agatuccia
Utente Expert
754 Messaggi |
Inserito il - 29/09/2011 : 12:18:00
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Tanduri sempre il migliore!!!!!!!!!!
Sarebbe interessante capire se, a parità di importo/durata, un mutuo "classico" alla fine costi di più o di meno di un mutuo BWH.
Mi viene anche il dubbio (che è quasi una certezza) che nella prima parte di mutuo non si possa surrogare verso altra banca.
Infine credo che nella prima parte non si possano portare in detrazione gli interessi NON trattandosi di un mutuo come comunemente inteso.
Per quanto riguarda l'importo della rata della prima parte, è probabile che venga fissata per fare in modo che al momento dell'erogazione del mutuo vero e proprio il capitale sia pari ad X% dell'importo richiesto (direi attorno al 28%). |
Domus Mix IntesaSanpaolo
Eur 1M + spread 1,45% - 30AA - stipulato il 29/6/2011 |
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Tanduri
Utente Specialist
Regione: Lazio
Prov.: Roma
Città: ROMA
16135 Messaggi |
Inserito il - 29/09/2011 : 12:29:56
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ciao free..
SI...è molto molto come pensavamo...
condivido pienamente le tue considerazioni di potenziale convenienza di questi peculiari prodotti semprechè si gestiscano con oculatezza e non si "abbandonino" al "destino stipulato"; quello di cui non abbiamo parlato infatti è dell'effetto di eventuali versamenti liberi aggiuntivi che accorciano la durata e evitano di corrispondere montagne di interessi nella prima parte.
in sintesi l'ottimo fisso di assegnazione te lo fanno pagare in termini di interessi della prima parte.
In effetti se per una quota di risparmio di 100€ al mese e verso volontariamente 1.200€ nel conto risparmio, la prima parte di mutuo immediato mi si accorcia di 1 anno!
la domanda (11) è proprio un punto interrogativo che rimane da appurare e che forse, da quanto ho capito, si cela nel contratto di risparmio edilizio dell'offerta; cosa che non sono riuscito a trovare da nessuna parte.
tu ci vedi qualche legame?
una percentuale?
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http://www.migliormutuo.it/fondo_solidarieta_migliormutuo.asp |
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Tanduri
Utente Specialist
Regione: Lazio
Prov.: Roma
Città: ROMA
16135 Messaggi |
Inserito il - 29/09/2011 : 12:35:51
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| agatuccia ha scritto:
Sarebbe interessante capire se, a parità di importo/durata, un mutuo "classico" alla fine costi di più o di meno di un mutuo BWH.
Mi viene anche il dubbio (che è quasi una certezza) che nella prima parte di mutuo non si possa surrogare verso altra banca.
Infine credo che nella prima parte non si possano portare in detrazione gli interessi NON trattandosi di un mutuo come comunemente inteso.
Per quanto riguarda l'importo della rata della prima parte, è probabile che venga fissata per fare in modo che al momento dell'erogazione del mutuo vero e proprio il capitale sia pari ad X% dell'importo richiesto (direi attorno al 28%).
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più o meno un parametro di confronto con un fisso ce l'hai quando ho calcolato il tasso "effettivo" supponendo dei rialzi nella prima parte di mutuo(tassi medi ipotetici).
le altre due questioni che porti avanti sono ottimamente calibrate.
sono questioni aperte..
punti interrogativi.
l'entità richiesta di accumulo prima del mutuo vero e proprio probabilmente è una X% dell'importo in base però anche a durata suppongo(?).
ciao.. |
http://www.migliormutuo.it/fondo_solidarieta_migliormutuo.asp |
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freeybor
Utente Specialist
Regione: Friuli-Venezia Giulia
Prov.: Udine
5120 Messaggi |
Inserito il - 29/09/2011 : 16:22:47
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| Tanduri ha scritto:
la domanda (11) è proprio un punto interrogativo che rimane da appurare e che forse, da quanto ho capito, si cela nel contratto di risparmio edilizio dell'offerta; cosa che non sono riuscito a trovare da nessuna parte.
tu ci vedi qualche legame?
una percentuale?
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No, però so che in Germania lo calcolano in base alla capacità di risparmio del richiedente e all'importo richiesto, se non sbaglio la durata non può essere inferiore a 7 anni e superiore a 15.
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ciucciovolante
Utente Expert
Regione: Calabria
902 Messaggi |
Inserito il - 29/09/2011 : 16:27:17
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Madonna tanduri....... ma dove lo trovi tutto questo tempo!??!
Io non ce l'ho per leggere ciò che tu hai scritto, figurati se ce l'ho per scrivere come fai tu!  |
Variabile con Opzione Barclays - Eur3mesi + 1% Spread. |
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Tanduri
Utente Specialist
Regione: Lazio
Prov.: Roma
Città: ROMA
16135 Messaggi |
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marcorad
Utente
21 Messaggi |
Inserito il - 29/09/2011 : 17:13:00
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Massimo scusa ti è arrivato il mio PM
Marco |
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Tanduri
Utente Specialist
Regione: Lazio
Prov.: Roma
Città: ROMA
16135 Messaggi |
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basstuba
Utente
10 Messaggi |
Inserito il - 29/09/2011 : 22:44:32
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C'è qualcuno che puo confermare se gli interessi passivi si possono portare in detrazione sul 730 dell'anno successivo?
Grazie
| Tanduri ha scritto:
è arrivato Marco.
ti ho risposto in privato.
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Tanduri
Utente Specialist
Regione: Lazio
Prov.: Roma
Città: ROMA
16135 Messaggi |
Inserito il - 30/09/2011 : 08:43:07
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ho ottenuto altri preventivi.
sono interessanti per cercare di capire l'entità della "quota risparmio" del mutuo immediato prima parte.
100.000€ stipula settembre 2011
VARIANT PLUS
durata....q.risparmio....tasso....rata interessi....rata tot....rata fisso 3,75%....data assegnazione....fine ammortamento
10AA.........750..........2,75%........229...............979............990.....................12/2015..................05/2021
15AA.........475..........2,75%........229...............704............715.....................05/2018..................05/2026
20AA.........330..........2,75%........229...............559............590.....................09/2020..................05/2031
25AA.........249..........2,75%........229...............478............510.....................03/2023..................05/2036
28AA.........160..........2,75%........229...............389............570.....................06/2026..................04/2039
MIXX
15AA.........410..........3,70%........308...............718............790.....................09/2018..................05/2026
20AA.........270..........3,70%........308...............578............670.....................09/2021..................06/2031
28AA.........160..........3,70%........308...............468............570.....................06/2026..................04/2039
MIXX in convenzione (spread-0,15%)
15AA.........410..........3,55%........295...............705............790.....................09/2018..................05/2026
20AA.........270..........3,55%........295...............565............670.....................09/2021..................06/2031
28AA.........160..........3,55%........295...............455............570.....................06/2026..................04/2039
SPRINT
10AA.........682..........3,55%........295...............978...........1045.....................03/2016..................06/2021
15AA.........384..........3,95%........329...............713............818.....................12/2018..................06/2026
19,5AA.......264..........4,35%........362...............627............698.....................06/2021..................12/2030
27AA.........153..........4,74%........395...............549............616.....................06/2026..................05/2038
150.000€ stipula settembre 2011
VARIANT PLUS
durata....q.risparmio....tasso....rata interessi....rata tot....rata fisso 3,75%....data assegnazione....fine ammortamento
10AA........1125..........2,75%........343..............1468...........1485.....................12/2015..................05/2021
15AA.........712..........2,75%........343..............1056...........1072.....................05/2018..................05/2026
20AA.........495..........2,75%........343...............838............885.....................09/2020..................05/2031
25AA.........373..........2,75%........343...............717............765.....................03/2023..................05/2036
28AA.........240..........2,75%........343...............583............855.....................06/2026..................04/2039
MIXX in convenzione (spread-0,15%)
15AA.........615..........3,55%........443..............1058...........1185.....................09/2018..................05/2026
20AA.........405..........3,55%........443...............848...........1005.....................09/2021..................06/2031
28AA.........240..........3,55%........443...............683............855.....................06/2026..................04/2039
SPRINT
10AA........1023..........3,55%........443..............1467...........1567.....................03/2016..................06/2021
15AA.........577..........3,95%........493..............1070...........1227.....................12/2018..................06/2026
19,5AA.......397..........4,35%........543...............940...........1047.....................06/2021..................12/2030
27AA.........230..........4,74%........593...............824............924.....................06/2026..................05/2038
ancora nessuna notizia del contrattto di risparmio edilizio che aspetto di avere.
ciao. |
http://www.migliormutuo.it/fondo_solidarieta_migliormutuo.asp |
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lodiba
Utente
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23 Messaggi |
Inserito il - 02/10/2011 : 19:09:24
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La quota denominata "risparmio", in caso di surroga, è quota "capitale" quindi i mutui BHW sono normalmente surrogabili.
L'atto di mutuo, sottoscritto davanti ad un notaio, è un mutuo fondiario ipotecario suddiviso in due parti, ma sempre di mutuo si tratta quindi il 19% degli interessi passivi è reso dallo Stato
La quota capitale è a scelta del cliente. il minimo, per il calcolo della rata iniziale, è il 1,5% del capitale.
Ovviamente più sarà alta la quota capitale, prima si arriverà all'assegnazione, più la rata del secondo periodo sarà contenuta.
Saluti
Lorenzo
| agatuccia ha scritto:
Tanduri sempre il migliore!!!!!!!!!!
Sarebbe interessante capire se, a parità di importo/durata, un mutuo "classico" alla fine costi di più o di meno di un mutuo BWH.
Mi viene anche il dubbio (che è quasi una certezza) che nella prima parte di mutuo non si possa surrogare verso altra banca.
Infine credo che nella prima parte non si possano portare in detrazione gli interessi NON trattandosi di un mutuo come comunemente inteso.
Per quanto riguarda l'importo della rata della prima parte, è probabile che venga fissata per fare in modo che al momento dell'erogazione del mutuo vero e proprio il capitale sia pari ad X% dell'importo richiesto (direi attorno al 28%).
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Lorenzo |
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lodiba
Utente
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23 Messaggi |
Inserito il - 02/10/2011 : 19:26:47
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(10) perchè BHW dice che la data di assegnazione del mutuo a tasso fisso è indeterminata?...nel tuo esempio ci sono condizioni che determinano allungamento dei primi 15 anni?
(11) so che esiste una "formula" con la quale BHW calcola la supposta data di assegnazione per gli altri prodotti; puoi farcela avere?
(12) per i prodotti a doppio tasso fisso di diverse durate, in base a "cosa" BHW decide la durata del primo mutuo e del secondo?
_____________________________________
10) la data è indeterminata solo perchè BHW non sa se, quando e di quale entità saranno i versamenti aggiuntivi. Qualora non facessi versamenti la data di assegnazione sarà quella indicata sul contratto di mutuo. La durata del primo periodo non può allungarsi.
11) e 12). Appena avrò un po' di tempo (se non sarai riuscito tu prima di me) scansiono le condizioni generali e te le mando in privato. Per sintetizzare la formula essa ha lo scopo di misurare la quantità di denaro risparmiata nel tempo.
Buona serata
Lorenzo |
Lorenzo |
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lodiba
Utente
Regione: Emilia Romagna
Prov.: Forlì-Cesena
Città: Cesena
23 Messaggi |
Inserito il - 03/10/2011 : 14:23:39
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Scusami Tanduri ma ho letto una sola imprecisione:
BHW non eroga l' 80% dei mutui in Germania.
BHW è una delle circa 50 BAUSPARKASSE che adotta questa architettura finanziaria.
Tutte le 50 Bausparkasse (Casse di risparmio edilizie) insieme erogano l'80% dei mutui per la compravendita di immobili.
BHW è una delle più antiche, è la seconda per capitali erogati ed è la più premiata per la validità del prodotto.
In Italia, da quel che mi risulta, BHW è la seconda banca straniera nella classifica delle banche per capitale erogato.
Saluti |
Lorenzo |
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basstuba
Utente
10 Messaggi |
Inserito il - 05/10/2011 : 19:37:24
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Scusate,ma se io durante i primi 15 anni (quindi nel periodo del mutuo immediato) rimborsassi l'importo di una o piu annualità delle rate di risparmio, come faccio a sapere di quanto tempo mi si anticipererà il mutuo di assegnazione?
Grazie
| lodiba ha scritto:
Scusami Tanduri ma ho letto una sola imprecisione:
BHW non eroga l' 80% dei mutui in Germania.
BHW è una delle circa 50 BAUSPARKASSE che adotta questa architettura finanziaria.
Tutte le 50 Bausparkasse (Casse di risparmio edilizie) insieme erogano l'80% dei mutui per la compravendita di immobili.
BHW è una delle più antiche, è la seconda per capitali erogati ed è la più premiata per la validità del prodotto.
In Italia, da quel che mi risulta, BHW è la seconda banca straniera nella classifica delle banche per capitale erogato.
Saluti
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Tanduri
Utente Specialist
Regione: Lazio
Prov.: Roma
Città: ROMA
16135 Messaggi |
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Tanduri
Utente Specialist
Regione: Lazio
Prov.: Roma
Città: ROMA
16135 Messaggi |
Inserito il - 07/10/2011 : 00:39:45
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| basstuba ha scritto:
Scusate,ma se io durante i primi 15 anni (quindi nel periodo del mutuo immediato) rimborsassi l'importo di una o piu annualità delle rate di risparmio, come faccio a sapere di quanto tempo mi si anticipererà il mutuo di assegnazione?
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io credo che più o meno riduci di una mensilità ogni volta che versi spontaneamente l'equivalente di una "quota risparmio".
al tempo stesso credo che l'effetto "riduttivo" della durata sia tanto maggiore quanto prima versi suddetta somma, proprio per effetto degli interessi maturati poi nel tempo.
cerca di pensare che la "data di assegnazione" del "mutuo di assegnazione" non rispecchia altro che un capitale prefissato che BHW vuole che tu accumuli con il conto.
prima lo accumuli; prima hai il mutuo.
più che una "data di assegnazione", immagina un "importo da risparmiare" sul conto.
per effetto degli interessi maturati nel conto stesso..
100€ versati oggi accorciano maggiormente di 100€ versati domani.
con l'accettabile approssimazione che ogni versamento equivalente ad una quota risparmio mensile determinata da contratto, accorcia un mese.
supposizioni abbastanza realistiche... |
http://www.migliormutuo.it/fondo_solidarieta_migliormutuo.asp |
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totò2
Utente Specialist
1165 Messaggi |
Inserito il - 08/10/2011 : 01:53:44
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| massi,ma cambiare lavoro ancora no eh?!?!?!?!datti alla mediazione daiiiiiiiiiiiii uihaiuahuiaha :D |
Totò2
non è che ho paura di morire,solo che non voglio esserci quando accadrà |
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lodiba
Utente
Regione: Emilia Romagna
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Città: Cesena
23 Messaggi |
Inserito il - 08/10/2011 : 08:35:06
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Corretto !
| Tanduri ha scritto:
| basstuba ha scritto:
Scusate,ma se io durante i primi 15 anni (quindi nel periodo del mutuo immediato) rimborsassi l'importo di una o piu annualità delle rate di risparmio, come faccio a sapere di quanto tempo mi si anticipererà il mutuo di assegnazione?
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io credo che più o meno riduci di una mensilità ogni volta che versi spontaneamente l'equivalente di una "quota risparmio".
al tempo stesso credo che l'effetto "riduttivo" della durata sia tanto maggiore quanto prima versi suddetta somma, proprio per effetto degli interessi maturati poi nel tempo.
cerca di pensare che la "data di assegnazione" del "mutuo di assegnazione" non rispecchia altro che un capitale prefissato che BHW vuole che tu accumuli con il conto.
prima lo accumuli; prima hai il mutuo.
più che una "data di assegnazione", immagina un "importo da risparmiare" sul conto.
per effetto degli interessi maturati nel conto stesso..
100€ versati oggi accorciano maggiormente di 100€ versati domani.
con l'accettabile approssimazione che ogni versamento equivalente ad una quota risparmio mensile determinata da contratto, accorcia un mese.
supposizioni abbastanza realistiche...
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Lorenzo |
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Tanduri
Utente Specialist
Regione: Lazio
Prov.: Roma
Città: ROMA
16135 Messaggi |
Inserito il - 11/10/2011 : 13:54:34
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ringrazio lodiba e alias66 che mi hanno inviato relativa documentazione.
che metterò a dispo del forum al più presto.
dopo avergli dato uno sguardo vi riporto 3 discreti dubbi che ho leggendo per sommi capi alcuni documenti relativi, aggiornati al 01.10.210 del Contratto di Risparmio Edilizio denominato “DISPO MAXX” .
Dubbio 1.
estratto da DOCUMENTO DI SINTESI
“...il mutuo da assegnazione è il mutuo generato dal Risparmio Edilizio esclusivo e tipico di BHW. Decorso infatti il periodo contrattuale stabilito e raggiunta la cosidetta “data di assegnazione”, il cliente risparmiatore matura il diritto alla concessione del mutuo di Risparmio Edilizio, denominato anche “mutuo da assegnazione”, nel rispetto di ogni condizione indicata dal relativo contratto e dei parametri richiesti dalla Banca per l’erogazione del mutuo stesso”.
estratto da CONDIZIONI GENERALI
“...Alla data di assegnazione la Cassa di Risparmio e Credito Edilizio, metterà a disposizione del risparmiatore il risparmio accantonato e, dopo valutazione delle garanzie offerte e della solvibilità del risparmiatore, il mutuo da assegnazione”.
Domanda 1: cosa vi fa pensare le parti che vi ho sottolineato?...Alla data di assegnazione e poco prima della concesione del vero e proprio mutuo, mi vengono a “ricontrollare” tutti i parametri di garanzie e solvibilità???...se nel frattempo mi sono decaduti (deprezzamento immobile, riduzione stipendio, perdita di impiego, ecc..), mi danno il mutuo da assegnazione che tanto ho atteso???...mi rifanno una perizia e mi richiedono tutti i documenti???
Dubbio 2.
estratto da CONDIZIONI GENERALI
“...La Cassa ha diritto di revocare il mutuo e chiedere il rimborso qualora:
- Si verifichi il mancato pagamento anche di una sola rata di ammortamento ed in seguito ad intimazione scritta mediante raccomandata AR, non abbia provveduto a versare gli importi arretrati entro due settimane”.
- Si riduca il valore delle garanzie offerte in misura tale da non garantire più il mutuo concesso e il risparmiatore non provvede a fornire ulteriori garanzie entro un congruo termine.
- Si verifichi un peggioramento della situazione patrimoniale in capo al risparmiatore tale da costituire pericolo per l’ammortamento del mutuo.
Domanda 2: so benissimo che suddette clausole sono simili in tutti i contratti di tutte le banche, ci mancherebbe, ma penso sempre a cosa possa succedere se mi si verificasse una delle suddette situazioni nella prima parte del mutuo; avrò perso il diritto di assegnazione del mutuo finale???...dove vado a parare se non mi viene più concesso? Perchè altra cosa è se io ho già un mutuo “tradizionale” come con latre banche qualsiasi; sono maggiormente in una botte di ferro e non devo essere di nuovo “vivisezionato” per un successivo test di ammissione al mutuo da assegnazione come con BHW.
Dubbio 3.
estratto da DOCUMENTO DI SINTESI e CONDIZIONI GENERALI
“...Il risparmiatore è libero di disdire il contratto di risparmio edilizio in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi...il risparmiatore può chiedere disdetta prima della scadenza dei 6 mesi di preavviso contro il pagamento di una commissione dello 0,50% (calcolata sul rimborso effettuato eccedente la somma di 1.500€) per ogni mese o frazione di mese di mancato preavviso, con un massimo del 3% di commissione”
Domanda 3: quì immagino un giorno che io voglio surrogare quando mi trova ancora nella prima parte di mutuo con i risparmi nel conto; supponendo che sia una surroga immediata senza il dovuto preavviso...mi danno indietro i miei risparmi trattenento suddetta penale del 3%!..giusto?
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sanasi77
Utente Attivo
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Prov.: Piacenza
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80 Messaggi |
Inserito il - 22/10/2011 : 00:43:45
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buonasera a tutti....allora come dicevi in un altro post, sono andato alla bhw per sentire la surroga di un mio mutuo....attualmente ho un rata costante BNL 4.10% cui 1.40 spread mutuo affitto piu' con incremento ogni 5 anni della rata di un 10.50%...da 826 euro adesso ne pago 915 con circa 600 di capitale e 300 di interessi...ora come ora però la situazione reddituale in famiglia è leggermente cambiata e con i chiari di luna che ci sono vorrei cercare di abbassare l'esborso pensando eventualmente di accantonare ove potrò la differenza tra i 915 e la nuova eventuale rata mutuo...ponendo il fatto che attualmente l'1.40% sarebbe una manna lanciata dal cielo, ho testato bnl ma mi propina una spread del 2 per cento sempre a rata costante allungato a 25 anni di circa 670 euro...altri addirittura non sarebbero disposti a farmi la surroga per via di mia moglie che lavora a tempo determinato...(mutuo originario 155k...residuo 135k su valore di prima stima 185k)...leggendo allora nel forum mi sono convinto di andare a sentire il consulente bhw...
allora:
1) non fanno surroghe ma solo sostituzioni il che implica spese di istruttoria e perizia 425 euro, incendio e scoppio 770, imposta sostitutiva 350, diritto di stipula 1% =1400 euro notaio 1200 eruo circa penale estinzione bnl 0.50%= 700 euro circa...alla fine sono 5k in piu dei 135k che mi finanzierebbero dentro al mutuo (problema quindi anche di detrazione 730?)
mi hanno proposto alcune cose tra cui variant, mix 5 e mix 10...l'orientamento era sul mix perchè il variabile non aveva la convenzione e quindi non aveva sconti...col mix ho uno 0.30...funziona tutto come detto sopra da tanduri il mix 5 per quella somma mi darebbe un fisso per 5 anni a 636 euro poi un ricalcolo al 6' anno sempre euroirs 5 anni piu spread 1.68%....ultimi 12 anni tasso 3.75 ammortamento francese...rata cosiddetta risparmio 250 al mese per 5 anni poi segue il nuovo euroirs a 5 anni...eventuali versaemnti aggiuntivi possono: abbassare la rata al raggiungimento del 6' anno, abbassare la durata riducendo gli anni totali che la data di assegnazione...10k di euro versati alla fine di 5 anni di mutuo accorciano l'assegnazione di 2 anni e 3 mesi e di conseguenza accorciano anche il mutuo della stessa durata portandolo a 22 anni e 9 mesi...
non so sono molto indeciso...da una parte gli spread sono molto buoni e la rata bassa in rapporto al richiesto...dall'altra titubo per i 5 k che cmq devo versare a loro e per il tipo di tasso euroirs 5 anni....esiste la variante a 10 anni mix 10 e pagherei circa 100 euro in piu...730 euro... |
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Tanduri
Utente Specialist
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Prov.: Roma
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16135 Messaggi |
Inserito il - 22/10/2011 : 11:14:39
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durata originaria del tuo mutuo attuale BNL e quando l'hai stipulato?
BHW ti ha detto una plausibile data di assegnazione e la relativa rata del fisso della seconda parte di mutuo?
lo spread della prima parte è 1,68%? |
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sanasi77
Utente Attivo
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80 Messaggi |
Inserito il - 22/10/2011 : 17:21:21
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| Tanduri ha scritto:
durata originaria del tuo mutuo attuale BNL e quando l'hai stipulato?
BHW ti ha detto una plausibile data di assegnazione e la relativa rata del fisso della seconda parte di mutuo?
lo spread della prima parte è 1,68%?
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originaria 25 anni stipulato 5 anni fa quindi residuo 20 anni
allora i primi 5 anni eurirs 5 anni piu 1,25 gli altri 5 spread 1,68
Data assegnazione dopo tredici anni se non versi nulla con rata fissata a 854 euro per gli ultimi 12 |
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Tanduri
Utente Specialist
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Città: ROMA
16135 Messaggi |
Inserito il - 22/10/2011 : 20:15:55
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rata mutuo immediato prima parte per 5 anni (Irs5AA+1,25%) = 636€ con Irs5AA considerto di 2,08%
rata mutuo immediato seconda parte per 5 anni (Irs5AA+1,68%) = 691€, ma...
se consideriamo un ipotetico aumento dell'Irs5AA al 3%....
rata mutuo immediato seconda parte per 5 anni (Irs5AA+1,68%) = 796€
rata mutuo di assegnzione per 12 anni ---> 99.000/3,75%/12AA = 854€
(636x60)+(796x60)+(854x144)= circa 209.000€ di montante restituito..
che considerati i 140.000€ originari per 22 anni di mutuo corrisponde ad un tasso equivalente del circa 4%..
con rate massime di cui sopra.
come soluzione non è malvagia.
soprattutto ora che gli spread stanno aumentanno indiscriminatamente per tutte le banche.
dovresti comunque appurare i dubbi che ho su questo prodotto sopra esposti.
determinanti direi.
non hai cercato surroghe con altre banche?
ciao... |
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sanasi77
Utente Attivo
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Inserito il - 22/10/2011 : 20:37:33
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(636x60)+(796x60)+(854x144)= circa 209.000€ di montante restituito..
che considerati i 140.000€ originari per 22 anni di mutuo corrisponde ad un tasso equivalente del circa 4%..
con rate massime di cui sopra.
come soluzione non è malvagia.
soprattutto ora che gli spread stanno aumentanno indiscriminatamente per tutte le banche.
dovresti comunque appurare i dubbi che ho su questo prodotto sopra esposti.
determinanti direi.
non hai cercato surroghe con altre banche?
ciao...
[/quote]
infatti la cosa che non dispiace è lo spread...quella che paice di meno è l'ammortamento all'inglese...si inizia con quota capitale di 250 euro per il mix 5...
ho provato bnl ma spread 2 per cento mi farebbe in 25 anni un rata costante di 670 euro circa se non erro...euro piu euro meno...invece deutsche bank mi faceva un misto con primo euroirs 5 anni spread 1.60...in alternativa potrei provare un mutuo inpdap ma come sapete è difficile averlo e non sai quando...ho paura aspettando troppo di non riuscire poi a surrogare con altri a causa dei continui rialzi senza poi rientrare magari tra quelli che possono usufruire del mutuo inpdap |
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Tanduri
Utente Specialist
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16135 Messaggi |
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sanasi77
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80 Messaggi |
Inserito il - 22/10/2011 : 21:36:49
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| Tanduri ha scritto:
a me invece non mi convincono i dubbi che ho espresso in questa stessa discussione il 11/10/2011 : 13:54:34 
altro che spread.
chiedi lumi al consulente e facci sapere.
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per il punto 3 ti posso rispondere fin da subito perchè mi sono ricordato di chiederlo...mi ha dato che se uno surroga da bhw ad altri enti creditizi non deve versare nessuna penale come previsto dal decreto bersani |
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Tanduri
Utente Specialist
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Città: ROMA
16135 Messaggi |
Inserito il - 22/10/2011 : 21:52:21
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non è lo stesso dubbio che esprimevo.
è vero che Bersani annulla qualsiasi penale di estinzione anticipata di un mutuo, ma..
non di prestiti e finanziamenti e tantomeno dei contratti di risparmio come quello che tu sottoscriverai per i primi 10 anni.
la penale di cui parlo è quella contemplata nel contratto di risparmio edilizio riferibile ai tuoi primi 10 anni di mutuo "immediato" senza ammortamento...(tra l'altro dove hai letto che sia un ammortamento inglese?).
si tratta di un penale per estinguere anticipatamente il contratto di risparmio edilizio che viene applicata in caso di mancato preavviso della sua "chiusura" con relativo prelievo del risparmio accumulato grazie ai versamenti mensili delle quote di risparmio edilizio.
rileggi bene la dizione tecnica che avevo riportato estratta dal contratto di risparmio edilizio.
è esplicativa. |
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sanasi77
Utente Attivo
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80 Messaggi |
Inserito il - 22/10/2011 : 22:46:35
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| Tanduri ha scritto:
non è lo stesso dubbio che esprimevo.
è vero che Bersani annulla qualsiasi penale di estinzione anticipata di un mutuo, ma..
non di prestiti e finanziamenti e tantomeno dei contratti di risparmio come quello che tu sottoscriverai per i primi 10 anni.
la penale di cui parlo è quella contemplata nel contratto di risparmio edilizio riferibile ai tuoi primi 10 anni di mutuo "immediato" senza ammortamento...(tra l'altro dove hai letto che sia un ammortamento inglese?).
si tratta di un penale per estinguere anticipatamente il contratto di risparmio edilizio che viene applicata in caso di mancato preavviso della sua "chiusura" con relativo prelievo del risparmio accumulato grazie ai versamenti mensili delle quote di risparmio edilizio.
rileggi bene la dizione tecnica che avevo riportato estratta dal contratto di risparmio edilizio.
è esplicativa.
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ok appena la rivedo glielo richiedo in maniera dettagliata...anzi mi stampo quella pagina del tuo tread dell'11 ottobre vediamo che cosa mi risponde... |
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Tanduri
Utente Specialist
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16135 Messaggi |
Inserito il - 23/10/2011 : 15:20:43
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la domanda più importante che devi porgli è quella relativa ai dubbi num.1 e num.2 che esprimevo.
dubito che ti sappia o voglia rispondere.
stai in guardia da eventuali superficiali rassicurazioni..
più rabbonisce, più chiedi. |
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